À la recherche d'une donnée fiable pour quantifier l'impact carbone par usager de la construction neuve
INTRODUCTION
Depuis plusieurs années, nous essayons d’apporter des nuances à un bilan carbone bâtimentaire exprimé par une unique valeur en kgCO2e/m². Cette approche éclipse la dimension sociétale de l’acte de construire, et ses mutations nécessaires pour répondre à des contextes territoriaux, démographiques et économiques. Les m² construits sont mis à disposition des futurs usagers, et doivent pouvoir soutenir la décarbonation de leurs modes de vie.
C’était déjà au cœur du label BBCA Quartier, piloté par Elioth, qui a introduit des indicateurs en kgCO2e par usager. Cela permet notamment de valoriser des leviers d’intensification des usages, et de sobriété foncière & immobilière : chronotopie, mutualisation des espaces, évolutivité & réversibilité, granulométries ciblées, lutte contre la vacance, Schéma Directeur Immobilier, conseil en parcours résidentiel, cohabitations & colocations, etc…
Plus récemment, le premier groupe de travail de CAP2030 a travaillé sur l’intégration d’un indicateur par usager, en se basant sur le Nocc (nombre d’occupants) déjà présent dans la RE2020.
Enfin, Elioth accompagne plusieurs acteurs de l’immobilier dans leur stratégie carbone pour ajouter la notion d’impact carbone par usager aux indicateurs de conception ou de reporting
CONTEXTE
Durant l’année 2025, environ 273 000 logements ont été mis en chantier, soit environ 22% moins que la moyenne des cinq années précédentes. Face à la chute des constructions neuves et de l’offre locative, le plan Relance logement (aussi appelé dispositif Jeanbrun) annoncé le 23 janvier 2026, vise à augmenter le nombre de logements disponibles.
L’objectif annoncé est d’atteindre 400 000 logements construits par an et jusqu’à 2 millions à horizon 2030.
Nombre de logements mis en chantier (source : SDES d’après Sit@del)
Historiquement, la construction de logements s’est accompagnée :
- D’une décohabitation importante : de 2.26 occupants par résidence principale en 2011 à 2.15 en 2022 (voir les recensements de population INSEE). En ordre de grandeur, le passage de 2.26 à 2.15 occupants/logement représente un besoin additionnel d’environ 1.5 millions de logements.
- d’une augmentation de la vacance et du nombre de résidences secondaires : En 2025, 82.5% du parc est constitué de résidences principales, 9.8% de résidences secondaires et 7.7% de logements vacants (soit 3 millions de logements vacants).
Évolution du nombre de logements selon la catégorie et de la population (source Elioth d’après INSEE)
L’évolution démographique entre 2010 et 2021 a été analysée au regard des évolutions du parc de logement. Pour cela, les paramètres suivants ont été isolés :
- nombre de logements,
- part de résidences principales,
- taille des ménages,
- population en ménage.
Les variations annuelles de population engendrées par chaque composante ont été calculées sur les catégories des communes (isolées, rurales, banlieues, centres) définies par l’INSEE :
Cartographie des communes RBCI (rural, banlieue, centre, isolé) (source : Elioth d’après INSEE)
Composantes de l’évolution de la croissance démographique entre 2010 et 2021 selon les catégories urbaines (B, C, I, R), en volume annuel
(source Elioth d’après recensement de population INSEE)
Pour lire ce graphique, par exemple pour les communes classées Banlieue : S’il n’y avait pas eu de variation du nombre de personne par ménage, de la part des résidences principales et que seul le nombre de logements avait augmenté, alors il y aurait eu 300 000 habitants supplémentaires par an. Néanmoins, la taille des ménages a diminué tout comme la part des résidences principales (augmentation de la vacance), ce qui se caractérise par une augmentation de seulement 144 000 habitants. Plusieurs analyses en ressort :
- L’augmentation de population est la plus importante dans les communes classées Banlieue.
- La décohabitation est le principal phénomène provoquant un besoin important de construction.
- Surtout dans les communes urbaines, l’augmentation des taux de vacance et résidences secondaires joue une part importante dans le besoin de construction.
- La croissance de population est assez modérée dans les communes classées Centre par rapport à une quantité de construction importante.
Au-delà de l’attractivité des communes urbaines, la construction y a servi plus qu’ailleurs à compenser la modification des modes de vie (décohabitation), mais également une occupation du parc qui a fortement décru.
La part de logements vacants / résidences secondaires évolue de manière contrastée au sein du territoire. Ces sujets ne concernent pas uniquement les territoires peu attractifs ou dynamiques mais également les grandes villes et métropoles. Dans les cartographies suivantes, A.Brennetot, professeur de géographie à l’Université de Rouen Normandie analyse ces dynamiques territoriales :
MÉTHODE DE CALCUL DU IC_USAGER
Une problématique se pose pour estimer l’impact carbone par usager : comment estimer le nombre d’habitants d’un logement neuf ?
Retrouvez notre calculateur interactif qui permet de se familiariser avec les ordres de grandeur du Ic_usager en fonction des différents paramètres :
NOMBRE D'HABITANT PAR LOGEMENT : CALCULS CONVENTIONNELS
Plusieurs modes de calculs conventionnels existent :
- L’Useq (usager équivalent) dans BBCA Quartier qui pour un habitant se base sur une moyenne de 33 m²/habitant ;
- Le Nocc (nombre d’occupants), introduit dans la RE2020 qui correspond au nombre de pièces du logement (un T2 correspond à 2 habitants, T4 = 4 habitants) ;
- Le Nadeq (nombre d’adultes équivalent) calculé dans les moteurs thermiques de la RT/RE ou du DPE. Le calcul pondère par cet indicateur les apports thermiques internes, plus faibles pour les enfants, ainsi que les besoins en eau chaude. Un enfant y est donc comptabilisé comme une fraction d’adulte. Le Nadeq n’a donc pas vocation à caractériser un nombre d’individus réels. Il se calcule à partir de la surface comme suit :
NOMBRE D'HABITANT PAR LOGEMENT : DONNÉES STATISQUES
INSEE
D’un point de vue statistique, l’INSEE fournit des analyses des données de recensements de la population, notamment pour chaque année le nombre de personne par typologie de logement :
Evolution du nombre d’habitant par typologie de logement, Elioth d’après INSEE PRINC3
On observe une diminution des densités pour chaque typologie de logement, mais qui est plus marquée pour les grands logements.
Guide du COSTIC
Le guide sur les besoins d’eau chaude sanitaire en habitat individuel et collectif du COSTIC identifie les différences de densités d’occupation en fonction du type de logement : maisons, appartements, nombre de pièce, habitat privé ou social. A noter que ces données sont relativement anciennes, elles ont été calculées à partir du recensement de population de 2008 et de l’enquête nationale logement de 2006.
Les taux d’occupation sont plus élevés dans le parc social que dans le privé. À noter également, plus la taille du logement est importante, plus les taux d’occupation sont variables.
Observatoire des territoires
L’observatoire des territoires fournit des cartographies basées sur les statistiques INSEE de recensement de population. Cela permet d’avoir une donnée facilement accessible et territorialisée. La carte suivante présente la taille moyenne des ménages par commune (nombre moyen d’occupants par résidence principale) ayant emménagé dans leur résidence principale depuis moins de 2 ans :
La carte suivante présente la taille moyenne des ménages par commune (nombre moyen d’occupants par résidence principale) ayant emménagé dans leur résidence principale entre 2 et 9 ans :
On observe en moyenne plus de personnes par ménage pour les ménages ayant emménagé dans leur logement depuis 2-9 ans que pour les ménages ayant emménagé depuis moins de 2 ans. Les dynamiques démographiques expliquant ces différences peuvent être multiples (parcours de vie, enfants, mobilité résidentielle plus importante des petits ménages, etc.). D’un point de vue territorial, il existe des différences notables entre métropole et territoires plus ruraux :
DIFFÉRENCES ENTRE LES SOURCES DE DONNÉES
Suivant le mode de calcul et sources de données choisis, les nombres d’habitants par logement varient significativement. Un échantillon de plus de 12 000 logements collectifs (avec typologie et surfaces des logements) a été analysé suivant les différentes méthodes de calcul :
Échantillon de 12 000 logements – quantification Elioth du nombre d’habitant suivant les données statistiques INSEE (nombre d’habitant par typologie), les calculs conventionnels Nadeq et Nocc
À partir du même échantillon de logements et pour questionner la granularité des typologies des opérations immobilières, on peut également comparer les ratios Nocc / Nadeq vs statistiques INSEE par typologie de logement :
L’écart est le plus élevé pour les grands logements, pour lesquels la définition d’une hypothèse fiable pour caractériser a priori la densité d’occupation apparaît plus délicate.
CONCLUSION
2 millions de logements, mais pour combien de personnes ?
Selon le jeu d’hypothèses de densité d’occupation et de répartition typologique, on parle donc de 3.4 à 7.4 millions d’habitants, héritant à l’emménagement d’une empreinte carbone de 400 à 800 kgCO2e/hab/an.
Des ordres de grandeur du simple au double sur l’impact carbone par usager, quand la RE2020 incite à optimiser le bilan carbone par m² à 5% voire 2% près !
Nos recommandations :
L’Ic_usager est a priori facile à calculer : il permet de valoriser des leviers d’intensification des usages non capturés par les indicateurs en kgCO2e/m², et de faire le lien entre les politiques « E » et « S » de ESG / RSE :
- mutualisation des espaces
- évolutivité & réversibilité
- granulométries ciblées
- chronotopie
- lutte contre la sous-occupation ou la vacance
- Schéma Directeur Immobilier
- cohabitations & colocations
Néanmoins, la comparaison de l’Ic_usager entre projet nécessite un cadre commun d’étude.
Pour être impactante dans la définition des futurs programmes immobiliers, l’intensification des usages nécessitera donc à son tour des études dédiées puis une règle de calcul claire & transparente sur le nombre d’occupants !
Il est normal que les résultats diffèrent significativement entre les sources et modes de calculs. Les calculs conventionnels (RT/RE/DPE) servent à fournir une base méthodologique commune sans refléter fidèlement les spécificités de la réalité du premier cycle d’occupation des logements collectifs neufs, notamment en zone urbaine.
Les données statistiques quant à elles sont établies à des échelles macros intégrant notamment le parc ancien et rural, et ne reflètent pas nécessairement la réalité des projets.
Sociologues, urbanistes, promoteurs, bailleurs, bureaux d’études, programmistes, statisticiens…
Nous savons que d’autres sources existent :
- Données FIDELI (Fichiers démographiques sur les logements et les individus), néanmoins ces données sont soumises au secret statistique ;
- Enquêtes terrain ;
- Populations cibles dans la commercialisation ou l’attribution des logements neufs.
… et nous sommes preneurs de vos retours d’experts sur ces sujets !
